【行業觀察】淺談金融租賃與產業園區的有機結合

2020-04-27

一、背景介紹

產業園區作為產業聚集的載體,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,有高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、物流園,以及近來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等;自1979年以深圳蛇口工業園區為代表,中國陸續拉開了產業園區開發的序幕,經過了近40年的開發歷程,截至2018年中國陸續建造了產業園區數量約2.5萬個,對國家經濟總量的貢獻率超過35%;隨著國家政策的不斷調整,產業園區的運營模式將由過去的產業+地產開發的模式,轉變為未來的長線資本支持,長期資產運營的發展模式;金融租賃公司以其金融及產業的屬性,未來可以有效賦能產業園區的發展。

二、產業園區的發展模式

(一)政府主導型的產業園區:

此類產業園區主要以政府主導的產業園區,截至2017年底,全國共有2543家開發區,其中國家級開發區552家,省級開發區1991家;園區的發展模式主要是,政府下屬平臺公司進行園區整體的規劃、征地開發、招商引資、園區運營、稅收籌劃等,利用政府的公共資源、政策資源、土地資源進行有效的園區開發,同時通過土地的租售并舉,快速的使土地變現,同時利用園區資產進行有效的融資,即平臺既是運營商又是園區的建設方,形成重資產運營+重資金投入的發展模式;但其弊端也很明顯,往往看中前期的規劃和建設的重資產投入,在園區規劃和招商引資過程中,由于各種流程繁瑣復雜,同時政府在招商引資,園區運營方面人才的缺乏與不足,好多園區前期規劃又往往與市場脫軌,入園企業達不到預期的狀態,隨著近些年大量政府平臺公司涌入產業地產領域,園區載體層面將會在未來一段時間出現“結構性過?!?。

(二)民間資本主導的工業園區

1、綜合開發型:該模式為強閉環、算大賬、片區綜合開發模式,即政府將區域整體資源打包委托給園區運營商進行全面的開發運營,包括該區域的整體規劃、土地征地開發、招商引資、園區運營管理、稅務籌劃等;企業依靠自身的強大的資源整合能力和地產開發能力,為該區域完成產業的入駐,實現了產業升級,提供了可持續發展的動力;運營商依靠政府承諾的投資返還+稅收收入補償+住宅用地增值補償基建投入的模式,運營商從而不僅儲備了大量低價優質的土地資源,還獲得了園區長期穩定的租金回報。

2、地產開發+資產運營管理:該模式為政府根據園區的運營商,進行征地及基礎設施建設的重資產投入,園區運營商負責園區的招商引資及運營工作,同時政府需為運營商提供一定比例的住宅用地,用以平衡運營商的現金流;政府依靠土地資源、資金支持、政策資源為運營商提供了園區運營所需的必要條件,同時運營商通過低價獲得土地,完成了前期的現金回流,依靠產業導入和資產運營能力,實現了長期的租金收益+短期的地產收益。

3、產業運營型:該模式下,政府為運營商提供一定的產業用地,同時為運營商提供一定的稅收返還,為運營商招商引資的企業提供一定的稅收優惠;運營商負責重資產投入建設產業園區,以出租以及強大的資產運營能力,獲得長期穩定的租金收益,該模式為只租不售,與傳統依靠土地出讓的快速變現模式,形成差異化競爭;該模式下運營商必須有強大的資本支撐能力,完善的資產運營體系。

4、資本運營型:該模式為“買入—修復-運營-賣出”,即園區運營商依靠自身強大資金實力及資金組織能力,撬動大規模資金,并購處于閑置或者低效的產業園區,依靠自身的產業資源及開發運營能力,對園區進行二次開發修復,持有并運營一段時間,進行整理打包出售,獲得超額收益,典型的如黑石資本;該模式未來在中國有較強發展的潛力,可充分激活市場閑置的產業園區。

三、金融租賃與產業園區的業務結合

(一)產業園區租賃對金租的意義

1、獲得優質資產,獲得超額收益:在園區前期的開發建設階段,金租通過與園區運營商合作,以直租模式為運營商建設園區的基礎設施,土地及資產權屬在金租名下,提前與運營商談好退出模式;以融資租賃形式獲得了園區土地、廠房等優質資產,同時還可以作為資金投入方與運營商低價獲得一定的商住用地,用以持有開發,進行經營性租賃模式;通過融資租賃+經營性租賃的模式,不僅獲得了優質的租賃資產,同時獲得了有權屬價值的商住資產,隨著不動產的增值,獲得穩定的租金收益及超額回報。

2、激活自身平臺資源:國企產業園區主導方多數為政府平臺,金租依靠多年積累的平臺資源,可以迅速的切入產業園區領域,充分整合平臺資源。

3、融資實現新的突破:金租通過參與產業園區的租賃業務,積累優質資產的同時,還可以在租賃期內持有的資產進行資產抵押,或者發行產業基金、Reits實現資產的再融資,還可以通過金租主導,聯合多家金租進行杠桿租賃,實現以小博大的目的;同時,以金租租期內持有的園區資產有效激活金租存量和新增的金融機構授信;而且可以撬動保險資金,根據保監會對險資的使用規定,保險公司可將總資產不超過30%的比例,用于投資不動產,因此,可以充分利用該資源撬動保險資金。

4、積累優質資源:金租不僅具有金融屬性,同時兼具產業屬性,通過金融手段解決園區運營商及入園企業的資金問題,通過租賃解決運營商和入園企業的資產問題;長期的合作,必然使金租聚集了大量的政府資源、產業資源,提升了金租的產業能力,有效的規避了風險。

二)金融租賃參與產業園區的模式探討

1、直租模式:

①項目進入:金租通過與園區運營商合作,根據運營商需求,以直接租賃方式為園區所需的基礎設施、廠房、路網等,項目建成后出租給運營商使用,運營商即為承租人,租賃期間所有權歸金租所有,金租的投放金額不超過園區總投比例的20%;金租前期與運營商洽談好合理的退出方式。

②項目融資:項目建設中運營商根據園區產業規劃,發行產業引導基金,實現項目的融資;項目建成后滿足銀行項目貸要求,抵押給銀行進行貸款。

③項目運營:園區的招商、運營工作由承租人來全權負責,金租負責跟蹤監督整個流程;園區運營后,園區具備一定的現金流基礎,發行ABS、Reits來獲得進一步融資;通過園區現金流及再融資保障金租的還款。

④項目退出:項目租期結束,承租人留購資產,因租賃物為廠房、辦公樓,具備一定的增值性,可根據資產的增值比例,金租享有一定的收益分成。

⑤風險防范:此類項目建議金租先從一二線城市較為發達的地區,與國企的運營商合作較為穩妥,比如空港園區、物流園區、保稅園區等,在項目合作前期,與運營商落實好未來園區的發展規劃、產業入駐、運營管理、還款來源、資產增值收益分成比例等,合理有效的控制風險。

2、售后回租模式:

①項目進入——投租聯動模式:金租通過聯合園區運營商設立SPV公司,共同收購已經運營但尚未成熟的園區,優先選擇一二線城市的物流、高端裝備、信息產業、空港園區等有發展前景的行業,項目收購的啟動資金由雙方來出資,通過收購幫助園區原有持有方的沉淀資產實現盤活,從而實現再融資。

②項目融資:項目啟動資金由金租及運營商共同出資,剩余部分由運營商根據該項目設立產業基金,來實現項目收購資金的落地;收購完成后金租根據自身出資比例及資產持有比例,將持有資產以售后回租形式租賃給原有園區持有方,實現穩定的租金收益;根據SPV持股比例,實現未來資產增值的收益分享。

③項目運營:園區的整體運營由SPV公司來處理,通過其強大的運營能力,不僅可以提高園區的出租率,提高租金回報率,還可以提高資產的增值能力,使SPV公司不僅有穩定的租金收益,還有資產運營的溢價收益。

④項目退出:項目租期結束后,可由SPV公司來裝入上市公司,實現出售完成退出;也可由承租人留購,實現退出;同時還可以將資產打包賣給保險公司,實現退出,因為按照目前銀保監會的監管規定,保險公司總資產的30%可用于投資不動產類資產,而按照截至2019年5月份我國保險資產19.07萬億元的總規模計算,一共可以有5.7萬億元可以投資于不動產領域,空間非常廣闊,例如平安保險收購華夏幸福持有的北京麗澤商務區就是成功的案例。

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